家とか土地といった不動産の取引に関する法律です。
簡単に言うと、「不動産業者」に規制をかけて、「不動産を取引するお客さん」を守る為の法律です。消費者保護の目線で学習していくとより理解が深まると思います。
宅建業法の基本
宅建業とは
宅地・建物の取引を業として行うこと。
| 宅地 | ①現在、建物が建っている土地 ②建物を建てる目的で取引される土地 ③用途地域内の土地（ただし、道路・公園・広場などの一定の公共施設の土地は除く） |
| 建物 | 屋根と柱（壁）のある工作物 |
| 取引 | ①自ら当事者として | 売買 | 交換 | × |
| ②他人を代理して | 売買 | 交換 | 賃貸 | |
| ③他人間を媒介して | 売買 | 交換 | 賃貸 |
| 取引ではない | ①自ら宅地・建物を賃貸する場合 | →不動産賃貸業であり、宅建業ではありません。 |
| ②ビル等の管理する場合 | →不動産管理業であり、宅建業ではありません。 |
| 業 | ①不特定多数を相手に取引すること |
| ②反復継続して取引すること |
宅建業の免許
宅建業を行うには免許が必要です。
| 宅建業 | 免許が必要 | 原則必要 | |
| 免許が不要 | ①国・地方公共団体、独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社・破産管財人・・・ | ||
| 免許が不要 | ②信託会社・信託銀行 | 国土交通大臣に届出 | |
| 無免許営業 | 禁止 |
宅建業の免許を詳しく
免許の種類
| 免許① | 都道府県知事の免許 | 1つの都道府県に事務所 |
| 免許② | 国土交通大臣の免許 | 2つ以上の都道府県に事務所 |
事務所
| 事務所 | ①本店（主たる事務所） ・常に事務所となる ・宅建業を行っていなくてもよい |
| ②宅建業を営む支店（従たる事務所） | |
| ③継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で、契約締結権限を有する使用人を置かれている場所 | |
| 事務所と認められない | ①案内所やモデルルームのたぐい |
免許申請
| 申請先 | 注意事項 | 有効期間 | 更新期間 | |
| 申請手続 | ①国土交通大臣に申請 | 主たる事務所がある都道府県知事を経由 | ５年 | 有効期間満了の日の90日前から30日前 |
| ②都道府県知事に申請 | ５年 | 有効期間満了の日の90日前から30日前 |
更新期間中に免許の更新申請をした場合で、有効期間満了日までに免許権者から決定処分されない時は、有効期間満了後も、決定処分されるまでは、旧免許は有効である。
更新処分された時の免許有効期間は、旧免許の有効期間満了の日の翌日から５年である。
免許換え
| 免許換え | 事務所の新設・移転・廃止を行なうのに伴い、新たな免許権者より新規に免許を受けなおすこと | 有効期間：５年 |
| ①事務所の新設により２つ以上の都道府県に事務所を有することになる場合 | 知事免許 | → | 国土交通大臣免許 |
| ②事務所の移転により他の１つの都道府県のみに事務所を有することになる場合 | A県知事免許 | → | B県知事免許 |
| ③事務所の廃止等で２つ以上の都道府県→１つの都道府県のみに事務所を有することになる場合 | 国土交通大臣免許 | → | 知事免許 |
宅建業者名簿の登載事項
| ①免許証番号・免許の年月日 | |
| ②商号または名称 | ※変更があれば30日以内に免許権者に届出 |
| ③法人の場合、その役員（非常勤役員を含む）および政令で定める使用人（支店長や営業所長など）の氏名 | ※変更があれば30日以内に免許権者に届出 |
| ④個人業者の場合、その個人および政令で定める使用人の氏名 | ※変更があれば30日以内に免許権者に届出 |
| ⑤事務所の名称および所在地 | ※変更があれば30日以内に免許権者に届出 |
| ⑥事務所ごとに置かれる専任の宅地建物取引士（宅建士）の氏名 | ※変更があれば30日以内に免許権者に届出 |
| ⑦宅建業以外の事業の種類 | |
| ⑧指示処分・業務停止処分があったときは、その年月日および内容 |
廃業の場合
| 届出義務者 | 届出期限 | 免許の失効時点 | |
| 個人業者の死亡した場合 | 相続人 | 死亡の事実を知った日から30日以内 | 死亡時 |
| 法人が合併により消滅した場合 | 消滅した会社の代表者 | その日から30日以内 | 消滅時 |
| 破産手続き開始の決定を受けた場合（個人・法人） | 破産管財人 | その日から30日以内 | 届出時 |
| 法人が破産・合併以外で解散した場合 | 清算人 | その日から30日以内 | 届出時 |
| 廃業した場合（個人・法人） | 個人または代表者 | その日から30日以内 | 届出時 |
宅建業免許を受けられない者
欠格事由に該当すると免許を受けることができない。
| 欠格事由① | 心身の故障により宅地建物取引業を適正に営むことができない一定の者 | ※成年被後見人・被保佐人は審査で判断される |
| 欠格事由② | 破産手続き開始の決定を受けて復権を得ていない者 | ※復権を得れば、すぐに免許を受けられる |
| 欠格事由③ | 一定の刑罰の対象となった者 1.禁固以上（禁固・懲役・死刑）の刑 2.宅建業法違反により罰金の刑 3.背任罪の罰金の刑 4.暴力的な犯罪での罰金の刑 ※傷害罪、傷害現場助勢罪、脅迫罪、暴行罪など | ※刑の執行が終了した日から５年間は免許を受けられない ※執行猶予期間が満了した時は直ちに免許が受けられる ※死刑＞懲役＞禁固＞罰金＞拘留＞科料＞没収 |
| 欠格事由④ | 1.暴力団員等に該当する者 2.暴力団員等が事業活動を支配する者 | ※暴力団員を辞めても5年間は免許を受けられない |
| 欠格事由⑤ | 一定の理由で免許取消の処分を受けた者 1.不正手段で免許を取得 2.業務停止処分に違反 3.業務停止処分事由に該当し、情状が特に重い場合 | ※免許取消から5年間は免許を受けられない（1～3の理由のみ） ※法人の場合、聴聞(事情聴取のこと)の公示日前60日以内にその法人の役員だった場合は、免許取消から5年間は免許を得ることができない |
| 欠格事由⑥ | 一定の理由で免許の取消処分をされる前に廃業届出した者 | ※廃業届出日から5年間は免許を受けられない ※法人の場合、聴聞(事情聴取のこと)の公示日前60日以内にその法人の役員だった場合は、廃業届出日から5年間は免許を得ることができない |
| 欠格事由⑦ | 1.免許申請前５年以内に、宅建業に関して不正または著しく不当な行為をした者 2.宅建業に関して不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな者 | |
| 欠格事由⑧ | 未成年者の法定代理人が欠格事由に該当している場合 | ※宅建業の営業で、成年者と同一の行為能力を有しない未成年者は、法定代理人が欠格事由に該当している場合において免許を得ることができない ※成年者と同一の行為能力を有しない未成年者 1.婚姻した未成年 2.法定代理人から営業許可を受けた未成年者 |
| 欠格事由⑨ | 役員・政令で定める使用人が欠格事由に該当する場合 | |
| 欠格事由⑩ | 事務所の専任の宅地建物取引士の設置要件を欠く者 |
つづく・・・
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