地価公示法
地価公示法とは、一般の土地の「正常な価格」を公開(公示といいます)することです。このことにより、一般の土地取引の価格に対して指標とするため、公共事業用地の買取価格などの算定基準を行うために適正な地価の形成に寄与することを目的としています。
地価公示の手続き
地価公示は毎年1回、土地鑑定委員会が行います。以下が手続きの流れです。
標準地の選定
土地鑑定委員会が、国土交通省令で定めるところにより、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められる一団の土地について選定します。
- 土地鑑定委員会が公示区域内から標準地を選定します。
※公示区域とは、都市計画区域、その他の土地取引が相当程度見込まれるものとして国土交通大臣が定める区域
標準地の鑑定評価
標準地の鑑定評価は、2人以上の不動産鑑定士が行います。そして次の3つの価格を考慮して評価する必要があります。
- 近傍類地の取引価格から算定される推定の価格
- 近傍類地の地代等から算定される推定の価格
- 同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用
価格の判定
土地鑑定委員会は、基準日(1月1日)に標準地の単位面積(1㎡)あたりの正常な価格を判定します。
正常な価格とは、自由な取引が行なわれるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格をいいます。また、土地に建物等がある場合や地上権、使用収益を制限する権利が存する場合には、これらの定着物又は権利がないものとして(存しない)ものとして通常成立すると認められる価格(更地の価格)です。
価格の公示
土地鑑定委員会は、標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定したときは、すみやかに、次に掲げる事項を官報で公示しなければなりません。
- 標準地の所在の郡、市、区、町村及び字並びに地番
- 標準地の単位面積当たりの価格、価格判定の基準日
- 標準地の地積、形状
- 標準地およびその周辺の土地の利用の現況
- その他国土交通省令で定める事項(前面道路の状況、水道、ガス、下水道の整備の状況等)
図書の送付
土地鑑定委員会は、標準地の地価を公示をしたときは、すみやかに、関係市町村長に対して、その都道府県に存する標準地に係る部分を記載した書面や図面を送付しなければなりません。
図書の閲覧
市町村長は、その書面や図面をその事務所において一般の閲覧に供さなければなりません。
公示価格の効力
土地鑑定委員会が行った価格の公示の効力は、ケースによって変わってきます。
- 土地の取引を行なう者
公示された価格を指標として取引を行なうよう努めなければならない。 - 不動産鑑定士の土地についての鑑定評価
当該土地の正常な価格を求めるときは、公示された標準地の価格を規準としなければならない。 - 土地収用法によって事業を行う者
公示区域内の土地を公共事業用のために取得する場合、当該土地の取得価格は、公示価格を規準としなければならない。
地価公示法は、言葉の言い回しに注意して勉強しましょう!
つづく・・・
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