「媒介」と「代理」とがありますが、その違いは宅建業者に契約締結できる権限があるかないかの差です。宅建業法では二つとも同様の規制していますので、ここでは媒介契約をみていきます。
| 媒介とは | 依頼主と相手方を引き合わせ、契約締結の機会を設けることです。 |
| 代理とは | 依頼者に代わって相手と契約を締結することができることです。 |
媒介契約の種類
媒介契約には３つの契約パターンがあり、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」です。
| 一般媒介契約 | 他の宅建業者にも重ねて媒介を依頼することができる媒介契約です。 他の宅建業者が誰なのかを明示する「明示型」と、明示義務のない「非明示型」の２パターンあります。 |
| 専任媒介契約 | 他の宅建業者に重ねて媒介を依頼できないタイプの媒介契約です。 あなた自身が自ら買主を探して、あなたと買主とで直接契約することは認められています。 |
| 専属専任媒介契約 | 他の宅建業者に重ねて媒介を依頼できないタイプの媒介契約です。 あなた自身が自ら買主を探して、あなたと買主とで直接契約するができない。 |
媒介契約の規制
３つの媒介契約にはそれぞれ規制がありますので、違いを理解しましょう。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
| 複数の業者に依頼 | 〇 | × | × |
| 自己発見契約 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 契約の期間 | 規制なし | ３か月以内 ※３か月より長くても短縮される | ３か月以内 ※３か月より長くても短縮される |
| 契約の更新 | 自動更新可 | 依頼者からの申出により更新可 自動更新不可 | 依頼者からの申出により更新可 自動更新不可 |
| 依頼者へ業務報告 | 報告義務なし | ２週間に1回以上（文書・口頭） | １週間に1回以上（文書・口頭） |
| 指定流通機構への登録 | 登録義務なし | 契約日より７日以内（休業日除く）に登録 | 契約日より５日以内（休業日除く）に登録 |
| 売買等の申込があった時 | 遅滞なく報告 | 遅滞なく報告 | 遅滞なく報告 |
指定流通機構（レインズ）
| 指定流通機構とは | 国土交通大臣の指定の流通機構であり、不動産の情報システム、通称「レインズ」と呼ばれています。 宅建業者のみが閲覧できる物件検索システムです |
| 登録内容 | ①物件の所在、規模、形質、売買すべき価額または評価額 ②物件にかかる都市計画法等の法令にもとづく制限で主要なもの ③専属専任媒介契約の場合はその旨 |
| 登録書 | 指定流通機構が発行する「登録を証する書面」を遅滞なく、依頼者に引き渡す必要がある |
| 売買成立後 | 売買契約が締結されたら、下記内容を指定流通機構に遅滞なく、通知する必要がある ①登録番号②取引価格③契約成立年月日 |
媒介契約書（34条の2書面）
宅建業者は媒介契約が成立した場合は、遅滞なく媒介契約書を作成し、依頼主に交付する必要があります。ポイントは次の通りです。
| 交付 | 物件の売買等の媒介の時に交付が必要である | ※賃借の媒介は不要 |
| 記名押印 | 媒介契約書には、宅建業者の記名押印が必要である | ※宅建士の記名押印は不要 |
| 交付場所 | 指定なし | ※「事務所」である必要はない |
契約書の記載事項も宅建業法で決められています。
| ①宅地建物を特定するために必要な表示 | 所在、地番、面積など |
| ②売買すべき価格または評価額 | 宅建業者が価格や評価額について意見を述べるときはその根拠を明らかにする必要がある |
| ③媒介の種類 | 専属専任媒介・専任媒介・一般媒介のどれか。一般媒介の場合、明示型なのか非明示型 |
| ④報酬額 | 仲介手数料のこと |
| ⑤有効期間・解除に関す事項 | 専任・専属専任媒介契約は３ヶ月以内 |
| ⑥契約違反の場合の措置 | |
| ⑦標準媒介契約約款に基づくかどうか | 国土交通大臣が定めたひな形で、基づいて作成したか、していないかを記載するということ |
| ⑧指定流通機構（レインズ）への登録事項 | すべての媒介契約で、指定流通機構に登録するのかしないのかを記載するということ |
| ⑨建物状況調査を実施する者の斡旋に関する事項 | 既存建物の場合、依頼者に対して、宅建業者が調査業者を斡旋するかどうか |
つづく・・・
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