宅建業法/８種制限

８種制限とは、自ら売主となる場合の８つ制限のことで、
消費者保護の観点から宅建業者が売主となり、宅建業者以外が買主となる場合に適用される制限です。

ここは非常に重要な項目になります。

クーリング・オフ制度・・・1⃣

クーリング・オフとは

一度申込み、契約した後、一定の要件を満たせば、解約できる制度のことです。 どのような場合にクリーニング・オフが適用できないかを押さえておきましょう！

クーリング・オフができない場所

①事務所
②専任の宅建士の設置義務がある場所	1.業務を継続的に行うことができる事務所以外の施設（営業所など） 2.土地に定着した一団の宅地建物の分譲を行う案内所（モデルルームなど） 3.他の宅建業者に媒介や代理を依頼した場合、その他の宅建業者の上記１または２の場所
③買主が申し出た場合の買主の自宅や勤務先	※自宅・勤務先以外の喫茶店などはクーリング・オフできる

申込と契約の場所が異なる場合はどう判断するの？

「最初に申込みをした場所」でクーリング・オフできるか、できないかを判断します。

申込の場所	契約の場所	クーリング・オフ可否	備考
事務所	喫茶店	できない	事務所（クーリング・オフ出来ない場所）で最初の申込をした為
喫茶店	事務所	できる	喫茶店（クーリング・オフできる場所）で最初の申込をした為

クーリング・オフができない場合

クーリング・オフできる場所で申込をしてもクーリング・オフできなくなる場合がある。

①宅建業者から書面でクーリングオフの説明された日から起算して８日を経過した場合	※口頭であれば、クーリング・オフできる ※８日間はクーリング・オフできる
②買主が物件の引渡を受け、かつ代金全額支払った場合	※登記ではクーリング・オフできる ※代金の一部支払いはクーリング・オフできる

クーリング・オフの方法

①書面にてしなければなない
②書面を発した時にクーリング・オフの効果が生じる	※郵便で出せばOKで、８日以内に届かなくても大丈夫！

クーリング・オフの効果

クーリング・オフが行われると、

①申込金や手付金などの金銭は買主に返還しなければならない
②クーリングオフに対しての損害賠償請求や違約金の請求はできない	※クーリング・オフできない等の買主に不利な特約は無効

契約不適合責任の特約の制限・・・2⃣

契約不適合責任とは

民法規定で、引渡された目的物の種類・品質・数量について契約内容と違う場合、売主が負う責任のことである

民法	買主は売主に対して、①追完請求②代金減額請求③損害賠償請求④契約解除できる ※売主に契約不適合責任を負わない特約を付けることが出来る	買主が知った時から1年以内に売主に通知 ※売主の重大な過失は除く
宅建業法	民法の規定よりも買主に不利となるような特約を付けることができない（無効） ※引渡しから２年以上の期間を定めた場合は、 「買主が知った時から1年以内に売主に通知」の特約は定めることが出来る	※買主に有利な特約はOK！

損害賠償額の予定等の制限・・・3⃣

損害賠償額の予定とは

民法規定で、損害賠償額を事前に決めておくこと ※実際に発生した損害額が多かろうが少なかろうが、契約で定めた賠償額を支払うことになります

民法	損害賠償額の予定額に制限はなし
宅建業法	①損害賠償の額を予定し、または違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の20％を超える定めをしてはダメ ※20％を超える場合は、超える部分だけ無効である ②損害賠償額の予定額を定めなければ、実損害を請求できる

手付の額の制限等・・・4⃣

手付とは	買主から売主に支払われるお金で、あらかじめ交付する金銭等で代金の一部として扱われます

手付には３種類あります。

証約手付	契約の成立を称する為に交付される手付
違約手付	契約違反が発生した場合に、没収されるもとして交付される手付
解約手付	売買契約を解除する場合に用いられるもととして交付される手付 ①買主が解除：手付金を放棄して契約を解除 ②売主が解除：手付金の倍額を提供して契約を解除

民法	手付の種類は当事者の合意によって決定され、特段の定めがなければ「解約手付」となる
宅建業法	手付はすべて、「解約手付」とされる ※解約手付できるのは、相手方が履行に着手するまでの間である

手付の額の制限

民法	手付の額を当事者で自由に決定できる
宅建業法	①手付の額は、代金の20％まで ②20％を超える定めの場合は、超える部分のみ無効となる

手付金等の保全措置・・・5⃣

手付金等とは	契約締結してから引渡し前の間に支払われるお金で、手付金や中間金のように代金に充てられれるお金のことです
中間金とは	手付金を払った後に、物件の引き渡し前にも支払われるお金のことです

不動産売買では、高額な手付金となることがあり、支払った手付金が相手方の倒産などで戻ってこないリスクが考えられます。そのリスク回避のために銀行などに保証してもらおうとういう制度です。

宅建業者は手付金等の「保全措置」をしたあとでなければ、手付金等の受領は禁止されています。

保全措置の内容

未完成物件と完成物件とで異なります。
宅建業者が保全措置をしない場合は手付金を支払う必要はありません。

	未完成物件の場合	完成物件の場合
①銀行等との保証委託契約	〇	〇
②保険会社との保証保険契約	〇	〇
③指定保管機関（保証協会）による保管	×	〇

保全措置が不要な場合もあります。

①買主へ所有権移転登記がされたとき	※未完成物件・完成物件にかかわらず所有権はすでに買主のものだから
②未完成物件の場合	手付金等の額が代金の５％以下かつ1000万円以下
③完成物件の場合	手付金等の額が代金の10％以下かつ1000万円以下

自己の所有に属さない物件の売買契約締結の制限・・・6⃣

自己の所有に属さない物件とは

①他人が所有している物件 ②未完成物件

民法	他人のものを売買することが可能です
宅建業法	原則、自己の所有に属さない物件を売買することは禁止されています

宅建業法では例外として他人物売買できる場合があります。

例外①	宅建業者が物件を取得する契約（予約も含む）を締結していれば、売買契約できる（停止条件付契約の場合は禁止されています）
例外②	未完成物件の場合：手付金等の保全措置が講じられている・講じる必要がない物件は、自ら売主として契約できます

割賦販売契約の解除等の制限・・・7⃣

割賦販売とは

１年以上の期間にわたって、分割払いで商品を販売すること

※住宅販売ではほとんど使われていない（ローンが一般的）

今回は、買主が支払いをしない場合の対応についてです。

対応	30日以上の期間を定めて書面で催告し、その間に支払いがされない時でなければ、契約解除や残代金の一括請求できません

所有権留保等の禁止・・・8⃣

所有権留保とは

代金全額が支払われるまで所有権を買主に移転せず、売主に留めておくことです

※宅建業法では禁止されています

所有権留保禁止の内容

宅建業法では所有権留保は禁止されています。宅建業者は、物件の引渡しまでに、登記の移転をしなければならない。とういうのが原則ですが、例外があります。

例外①	宅建業者が受け取った金額が代金の10分の3以下の場合
例外②	残代金について買主が担保措置（抵当権・先取特権の登記申請や保証人をたてる等）を講じる見込みがない場合

※10分の3を超える金額の受領をした後は、担保目的でその物件の名義を宅建業者に戻してはいけない。