権利関係のポイント

前回に引き続き宅建の学習内容を簡単に紹介します。

宅建の試験は４つの科目に分かれており、「①宅建業法②権利関係③法令上の制限④税その他」となっています。今回は「権利関係」を取り上げます。
イメージだけつかんで頂けたらと思います。ぜひ参考にしてみて下さいね。

◆権利関係

「権利関係」では、人が生活していくうえで様々な場面で関わってくる法律「民法」を中心に勉強します。他には不動産に関する法律もいくつか勉強します。

●民法

私たちが日常生活を過ごす中で欠かせないのが「民法」です。特に意識をしていなくても、私たちはこの「民法」の法律をよく使っていますので、改めて見ていきたいと思います。

制限行為能力者について

判断する能力が不十分な人を守る法律です。例えば未成年なんかが当てはまります。
他にどんな人が「制限行為能力者」なのか、どうすればその人たちを守れるかについて学習します。

意思表示について

1. 意思表示とは
   文字では「自分の意思を相手に対して表すこと、示すこと」をいいます。例えば、家を売りたい人と買いたい人の意思表示の内容が合致すれば契約成立となります。でも全てのケースに当てはまるわけではありません。どんなケースがあるのでしょうか？
2. 詐欺
   相手をだまして家を売った時は、民法ではどうなるのでしょうか？
3. 強迫
   相手を脅して家を売りつけた場合は、どうなるのでしょうか？
4. 虚偽表示
   当事者の２人が共謀して、ウソの意思表示をしたら、どうなるのでしょうか？
5. 錯誤
   勘違いして家も間違って売ってしまったら、どうなるのでしょうか？
6. 心理留保（本心ではないこと）
   冗談で「家を売ります」と言ったら、どうなるのでしょうか？

様々な意思表示がありますので、それらを学習します。

代理について

1. 代理とは
   本人に代わって契約することです。代理人とかよく言いますね。
   代理の効果や色々な代理がありますので、違いを理解しましょう！
2. 双方代理
   同じ人が双方の代理人になった場合はどうなるのでしょう？
3. 復代理
   代理人がまた違う人を代理人した時はどうなるのでしょう？
4. 無権代理
   代理する権利がないのに、代理人をしちゃった時はどうなるのだろう？
5. 表見代理
   見た目は代理人なんだけど、本当は代理人じゃない人と契約した時は？

様々な代理がありますので、違いとその後どうなるかを学習します。

時効ついて

1. 時効とは
   日常よく使う言葉ですね。ではどんな人を守る法律なのでしょうか？
2. 取得時効
   一定期間、他人のものを持っていたら自分のものになる！返してと言われたらダメ！
3. 消滅時効
   一定期間、返してと言わなかったら、もう取り戻せない！早く返してと意思表示をしよう！

他にも時効が完成しない場合や延長される場合などを学習します。

債務不履行について

1. 債務不履行とは
   簡単に言うと契約違反のこと、色んなケースが考えられます。
2. 履行遅延
   代金の支払いが遅れた場合はどうなるのだろうか？
3. 履行不能
   完全に代金の支払いが出来ない時はどうすればいいのか？
4. 損害賠償の請求
   そんな時は、相手に損害賠償を請求できます。
5. 契約の解除
   相手との契約も解除できます。

いずれの場合もそれぞれの状況に応じて、どうなるかを学習します。

危険負担について

不動産の取引には危険（リスク）がつきものです、家を建てたけど、火事で燃えちゃったらどうなる？

弁済・相殺・債権譲渡について

1. 弁済とは
   約束通りお金を返したり、家を引き渡したりすること。誰が弁済できるか？誰に弁済できるか？
2. 相殺とは
   簡単な言葉で言い換えると「プラスマイナスゼロね」「帳消しにする」「チャラにする」といったところでしょう。どんな場合に相殺できるかを学習します。
3. 債権譲渡とは
   債権とは要求できる権利（お金を払ったので家を引き渡してもらう権利・家を引き渡したのでお金をもらう権利）のことです。どういう場合が考えられるのでしょうか？

売買について

売主と買主の双方がいて売買が成立しますが、成立しない場合はどうなるのでしょうか？

物権変動について

土地や家などの不動産が自分のものであると言うにはどうしたらよいのでしょうか？
登記をすれば自分のものになります。でも例外もいっぱいありますので、それらを学習しましょう！

抵当権について

人にお金を貸した時、返してくれるのか心配だと思います。よくあるケースが銀行からお金を借りて家を買う代わりに家に抵当権がついている場合です。家のローンが払えなければ家を差し押さえられる権利。ややこしいですが、少しだけ紹介しますと・・・

1. 抵当権の効力
   家を抵当権に設定した場合、家の建っている土地はどうなるの？
   家に付いている畳とかクーラーにも抵当権が設定されるの？
2. 抵当権の順位
   一つの不動産に複数の抵当権を設定することができ、登記の順番によって優先順位があります。
3. 法定地上権
   抵当権が実行されて土地が他人のものになったら、その土地に建っている家にはもうすめなくなんるの？

などなどを学習します。じくりと読み込んでいきましょう！

連帯債務、保証債務、連帯債権

1. 連帯債務
   みんなでお金を出して物を買った場合（みんなの借金）
2. 保証債務
   買った人がお金を払ってくれなかった時に、代わりの人がお金を払いますよ、とういこと
   連帯保証というのもあります、一般的な保証の違いを確認しましょう
3. 連帯債権
   連帯債務の逆パターンもありますよ

賃貸借

賃料を払ってモノを貸し借りすること。アパートやレンタルCDなどがあります。
賃貸借の期間、賃貸人・賃借人の権利義務などを学習します。

請負

請負とは、「お金払うからこれやって」と「了解しました！」という感じの契約です。
できなかった場合はどうかなるかを学習します。

不法行為

他人に損害を与えること。それによって損害を賠償する責任があります。

相続

日常用語ですね。遺産相続のことです。
不動産も大事な相続財産ですので、重要な項目です。

共有

共有とは1つの物を2人以上で共同所有していること。土地の共有財産とか聞きますよね。

●借地借家法

土地や家を借りる場合の法律です。民法にも賃貸借がありますが、より「借主を保護するため」に作られた法律で「借主を守れ！」が前提です。

借地法

1. 借地権
   建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権のことです。
   ※地上権：建物などを所有するために、他人の土地を使用する権利
2. 借地権の存続期間
   民法の賃貸借との期間の違いを把握しましょう！
3. 建物買取請求権
   借地上に建てた建物を「買い取って」と言うことができる権利。様々なケースがあります。
4. 建物が火事などでなくなった場合は（滅失）？
   どうすればよいのか？改めて建物を再築することができるのか？
5. 定期借地権
   特殊な借地権で、「貸している人（地主さん）」を保護するための特約です。
   いくつか種類があるので違いを確認しましょう。
   

借家法

1. 借家法
   建物の賃貸借に関して適用され、一時使用の貸借には適用されない。
2. 借家契約の存続期間
   民法との違いを確認しましょう！
3. 契約の更新・解約
   家主から解約は正当な事由がないと解約できない。
4. 造作買取請求権
   取り付けたクーラーなどを買い取って、という権利
5. 定期建物賃借権（定期借家権）
   契約更新がない特殊なパターンです。

●区分所有法

分譲マンションに関する法律です。

1. 共用部分（エレベーター・階段・廊下・・・）
   みんなの共有なので、色々と取り決めがあります。
2. 規約
3. 集会
   

●不動産登記法

不動産（土地・建物）情報を登記記録に関する法律です。

1. 登記記録
   土地・建物・所有権に関する事項などが記録されており、一般公開されている。

つづく・・・